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房地产项目最大的卖点是地段,市区国企所在位置都是最优质的,也是市场利润最高的地段。国企受困于资金,无法自己完成搬迁改造,实现利益最大化。而依靠民营资本来做,国有资产保值增值存在变数,企业职工利益无法保障。最大的弊端是容易滋生腐败,已经出现不少国企土地贱卖导致官员落马的问题”。
“我的观点是国有中小企业改造,跟房地产改造绑在一起,作为一个系统问题来考虑。眼下悦南房价高端的两万,位置偏僻的低端项目,价格也超过一万,云州价格略低一些。
如果国有资本进入,利润没有问题,土地没有问题,资金也不是大问题,还能解决企业改制,职工安置,为啥要反对?
最重要一点,我们政府不能始终依靠卖地来增加财税收入。国企占据的黄金地段,开发完成后,政府手里会有大量的优质商业资源,对外出租每年都是一笔客观的收入,这未来将是政府财政资金的活水,可能比卖地收入都要高许多。”
“而搬迁的中小国企,他们多少年发展沉淀的技术优势还在,只是这些年责权利模糊,或者管理层腐败,才让他们在经营上出现困难。比如云州橡胶机械厂,他们的小型橡胶机械在国际市场都有一定的竞争能力,如果搬迁改制同时进行,政府让出一半股份给管理层和职工,他们未来发展前景应该不错,这些中小国企将来发展好了,也能为政府增加新的税收来源。云州市区这样的情况还有十九家,涉及的土地面积不低于一千亩。
因此我认为从战略角度来看,组建国有投资公司,来通盘考虑这些企业的搬迁是必要的。当然每个项目在保证国有控股的基础上,也可以对社会资本开放,组建合资项目公司,这些是战术方面的问题。”
师叔沉吟一会,
“你以为自己的观点正确,那些学者他们为啥要反对”
“师叔,学术界不少学者跟民营地产商走的近,为他们站台,这是公开的事,你说会不为利益?
有几个地产商举办的研讨会,邀请张老师去参加,目的也是为他们站台,为啥张老师不去?”
师叔看向导师
“师兄,你为啥不去?”
“去当提线木偶?去给老板们谄媚?这个我真没有学会。”
“哈哈,师兄还是这么耿直”。
师叔喝口水,又看向成林,
“你研究过云州爆雷的商贸城项目?”
“师叔,初步研究过”
“你觉着除了抓住翁四海,还有办法给政府解套?”
成林看看导师,导师鼓励的眼神让他镇定下来,思虑片刻说
“方法也有,翁四海一共卷走七亿四千万,其实项目的窟窿没有那么多。
第一,两个项目土地抵押手续没有办妥他就跑了。
第二,购房者的利益基本可以保证。住宅项目现在完成大半,后续完工资金大约还要六千万左右就可以交房,现在损失最大的是建筑公司和材料供应商,这块加起来不到一点五亿。
第三,小商品批发市场开工晚一点,目前只开工商贸城三万平方,酒店三万平方,购房者诚意金五千万损失,建筑公司和材料供应商费用大概在一亿四千万左右。
住宅项目的开发利润超过三个亿,翁四海卷走的钱里面包括这部分。
因此两个项目的损失目前评估大概在三点五亿左右。
这两个项目的解决方法,可以先考虑商贸城项目,那个位置做小商品批发市场不行,但是可以改成汽车贸易城。
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云州三区四县,人口超过五百七十万,需要一个大型汽车贸易城。以前据说有经销企业跟政府探讨过这个问题,报到市委就没有动静了。
十五万平方的汽贸城项目不愁下家,六万的配套酒店可以缓建。我初步测算过,小商品批发市场改为汽贸城,利润大抵能抹平建筑公司和购房者的损失。
至于住宅项目这边的近两个亿,可以将项目东边三十亩地并过来,统一规划开发。用后面的利润补充前面的损失,这样寻找投资方也容易一些。
三十亩地容积率按照2.0计算,能建四万平方,利润超过两亿没有问题。这样所有债务都可以覆盖,政府也可以解套。”
师叔停下来想了一会
“嗯,不错,你的观点新颖。你的基层锻炼时间差不多了吧?”
“师叔,按两年算还有一年三个月吧”
“你有什么打算”
“师叔,我没有决定权,也没有选择权,等等看吧。”
全程漂亮女子一句话没有说,头不抬眼不睁的在写着什么。师叔,导师,成林三个人也没人注意她。
师母是鲁东人,做的一手好菜。成林帮着把饭桌收拾利索,又下楼搬了一坛子酒上来。导师问他
“什么酒”?
“我们隔壁镇上有个酿酒作坊,他们祖传的补酒,师叔开车来的吗?我给您留了两两坛子”。
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