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第三百零一章 土地问题（第1页）

“我是这样想的，我们一起找一块地，所有手续，都由我来跑，土地嘛，我们按五五分都行，这可是千载难逢的好机会。”

从赚钱上来说，c姨的提法，肯定是个极好的机会。但是，冬子还是摇了摇头。

“你是不相信我的消息，还是不相信我的判断？”c姨明显急了，毕竟，没见过，这到口的肥肉，他居然不想要的。

“我没有理由不相信你，你也没有理由骗我。你信息来源及判断，都是我不能比的。姨，我也晓得，你是想帮我，真在跟我做好事。但是，这种倒卖差价的方式，我还是不太想做。”

“这怎么叫倒卖差价呢？”c姨知道，这个冬子的道德洁癖又来了。通过多年生意场上的打拼，她见过不少人，但很少见到有冬子这种道德洁癖的生意人。当然，不是没有，但那是什么人物？那是一等一的大人物，他们所做的事业，对其它人，都是降维打击，所以，根本不需要耍聪明。

但自己是什么？是底层拼杀出来的挣钱的人。一般的生意人，挣钱，才是你最大的道德。不挣钱的生意人，把股东的钱，员工的就业，甚至税收的产生，产值的gdp，这些社会责任，都抛之脑后。这种人，一般做不了生意，或者，只做一次，就会亏损。这只存在于那种自给自足的小商品经济时代，在如今这个大市场时代，注定要被淘汰的。

一个人对社会有责任感，不是要你做一个所谓的道德完人。而是要在你的领域内，做好自己的事情就行。商业上的道德，就是挣钱。当然，只要合法，你就是道德的。

所谓专业人做专业事，在社会分工如此精细的现代，一个人不可能担当全能选手，你只能在某一个行当出色，并且遵守某一个行当的道德模范。所以，眼前这个冬子，要么是脑袋不开窍，要么是，心有宏大的志愿。

此时，这个阅人无数的c姨，有一点看不清面前这个人了。做生意，有极大利润的事，为什么不上前？

有可能是年轻人的一腔热血蒙蔽了他的双眼，听惯了鸡汤，让他把道德理解成固执和偏激吧。c姨决定，得开导他一下。

“小陈，你以为，我这是在囤地卖地吧？利用关系得到信息，就搞空手套白狼，是不是？”

“c姨，我不会那么想。况且，你也没违法，我不能说你。你是一个好人，这点，我确信。”

“不不不，你不信。那你听我慢慢来讲。”于是，c姨开始了她的长篇大论。

其实，她第一个目的，是要贴近市场。要知道，今年过去后，商业街的装修生意，就已经过了大半了。而后面几年的生意，甚至十年内，都将是以南湖以南的新区为中心。在机关都搬到那边以后，发展的重心，就会在那边。这是内地城市地产开发与商业重心的普遍规律。

也许在一线城市，比如上海深圳，商业中心与行政中心并不重合，甚至还有意拉开一些距离。那是因为，它们是成熟并且外向的经济体，它们经济活动的重心，是面向全国甚至全球的，市场的力量，远远大过行政的力量。

但在内地城市，几乎所有重要的资源，都掌握在行政机构手里。在容城这样的地方，最大的较高收入群体，就是公务员了。工资福利较好，并且是一个稳定增长的消费群体。跟着富人走，才会赚到钱。

而新产生的世间富人，其实就是拆迁户，他们有余钱进行大把的消费，这就是新增的市场。既然新来的主要客户，都主要集中在那边，那边就是市场了。

不管装修也好，开饭店也好，那边，利润的增长速度一定比老城区快。这就是风口，这就是机遇。很多时候，选择大于努力。站在风口上，猪都可以飞起来。

所以，c姨决定，要将公司，真正地搬到那边去。因为这边算远离市场了，并且，面积与规模都不太够。所以，得买一大块地，作为公司的新基地。当然，组合式装修，这是新潮流，它也算是工业，所以，以工业用地名义划地，不仅不违法，而且也正当。

只不过，她的公司，工业只是附属，商业与设计施工才是主流，但这又有什么呢？就像冬子，既做卤菜，又做饭店，牌子还不是用的一个。你能说，你冬子做的是小吃还是酒店呢？

“只不过，未来如何规划我不清楚，如果我的选址落在了后来的住宅规划上，那只好卖地了。我不吃亏，再搬个位置就是。所以，这既是业务的需要，也是稳赚不赔，你应该理解吧？”

听到这里，冬子算是理解了。“对，c姨，你的考虑确实是进退自如的，没问题，我理解。但是，我要地，恐怕就不需要了吧？”

“你怎么会不需要，你甚至比我还需要！”c姨声音高了起来，并且给冬子上了一堂关于级差地租与滚动发展的课，让他知晓什么叫原始积累，什么叫资本运作。

什么叫级差地租呢？其实就是土地的使用价值，因为商业价值的不同，处于不同地段的土地，价值差距非常大。这就是李嘉诚反复强调的：地段、地段、还是地段。

最直观的，是在税务局收取商业及工业企业的土地使用税时，就可以看出来。容城城区内，分为三个档次，在围绕行政机构中心的商业中心地带，比如文化宫一带，其土地使用税，每平方，按8元计算。当然，新修的商业街，也是8块了。原来是多少呢？原来是按棚户区与老城区的价值收的，是4块。因为商业开发，使它的使用价值提高了，税收当然也就增高了。把相同城区的使用价值提高，这就是经营城市的目的，也是房地产大开发的结果。

而目前，在南湖以南的所谓待开发新区，相当于城乡结合部，那里的土地使用税是按2元计算的。所以，现在2元时购进，待开发完毕，它就值8元了，这个差价，叫地租升级。差价就是利润，并且是最根本的利润。

搞清楚了级差地租，c姨又帮冬子分析了他的业务方向。

“你恐怕不是那种小富即安的人，你是要做事业的吧？”

c姨这是明知故问，冬子有上进心，答案不言而喻。她这样问，得到冬子的首肯后，就自然地引出了下面的说法。

你的业务始终是要扩大的。不用说饭店，也不用说烧烤，就是你的卤菜，如果要做到规模化标准化，就必须扩大生产规模，提高自动化程度，并且，要建立高标准的生产车间。如果这个卤菜，想打出品牌，成为真正的名特小吃，那就得建立无菌车间，最小人工干预，最小品味差异，最大质量统一。这些，都需要在最后，建立一个崭新并且面积比较大的厂房。所以，需要土地。

既然你需要土地，并且是真正搞事业的，为什么不搞一块地呢？况且，目前花费并不大，手续也简单。

“我不是没这样想过，只不过，如果有一天我有实力，把新式车间建起来了，也不应该在居民新区，应该在未来的郊区。如果占了新区的地，有点浪费。”

“你这就不懂了，你有点迂。冬子，我问你，按你这样发展的速度，你什么时候，才有能力，建立起一套现代化的食品加工厂？你的资金，积累速度如何？银行贷款或者自己融资，怎么想办法？而我跟你说的先拿地，其实就是在给你融资的手段，你懂么？”

这方面，冬子还真没想过。

以冬子今天的实力，按最大可能算，总资产最多算得了两千万，还有虚的成分。按拿得出的现金算，最多也只有七八百万。那如果要贷款，扩建新厂房，最多也只能在银行贷款几百万。这点钱，估计光建厂房就用完了，更不用说什么机器设备，什么员工培训，什么日常生产的启动运行的资金了。

按冬子以前自己内心的设想，起码得有五千万以上的资金，才有可能建立起一整套现代化的食品加工企业。这钱，可不是小钱，也不是什么朋友们投资可以得到的数额。冬子也不太想让朋友投资，毕竟，人家付出身家，把希望全部寄托在你身上，你背负的压力就太大了。

但c姨所说的融资办法，却是个捷径。假如，他现在在新区，占据了十亩地，从工业用地，过两年被规划为商业或者住宅用地，至少会增值5倍。那么，仅这一项，就可以倒出大几百万上千万出来。当然，也可以多征，赚得更多。按c姨的办事能力，划出五十亩地出来，都不是问题。毕竟，这两家，至少算是同行业的优质企业。

那假如没有规划进住宅区呢？也没有损失。土地就是财富，你近邻的地价涨了，你的土地估值当然也就涨了。以这土地为抵押，找银行贷款，完全可以贷出上千万来。那时，再建厂，就有了资金。

土地，或者说房产，在当今的社会中，不仅仅是一个实物资产，更是一个金融资产。它是银行贷款中，最重要最安全也就是最优质的抵押品。当代经济活动中，金融是核心发动机，而核心的抵押品，自带金融光环。我们可以这样说，土地，是核心资产。

冬子听到这里，完全明白了c姨的意思了。她是真想帮自己，真是想自己的企业成长壮大。

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