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短时期内,即以世纪论,四分之一个世纪以内,中国土地政策发生结构性变化,是小概率事件。
所以,第四阶段,也就是大都会向郊外流动的现象,在未来很长一段时期之内,即当年邓副总理提出的到下世纪中叶,即2050年之前,都很难发生。
而城镇化与城市扩张现象都是有时限的,农业人口转化的差不多了,城镇化就结束了,城市扩张同样是有时限的。
过了那个阶段,就又要进入美国式的锈铁时代了,城市反而会发锈,萎缩。
对于中国来说,本世纪中叶之前,如果小卫星城市群现象发生不了,那就只会出现埃及开罗一样的巨型城市。
千万人口以上的城市来它个三四十个,几亿人就装进去了。
中国城市未来大概率的进化方向,就是巨型城市,而像是美国那样的小卫星城市群,单独的郊外自治社区,是发展不起来的。
不光是土地问题,也缺乏自主建城的权利,私自建房都违法,更别说自己建城了,只有城市自行扩张的份。
干这种事,要么政府来,通过政府投资的规划开发,或划定单独的开发区。要么资本方来,由地产公司以开发CBD等商业地产,开发居民小区的形式,来办。
个人是不行的。
巴士酒店公司在北美就是先“集资”再整体开发,但在国内就只能先“开发”再整体发售。
就是因为国情不同,开发的方法才不同,但本质上都是酒店式连锁公寓的架构,放大到社区,小镇,城市与特区,同样是一个原理。
巴士酒店在国内的小镇整体开发,是标准化开发,除了地价与环境的皮不同,也就是罐头里的鱼价与包装纸不同外,实际是一个灌装生产线,遵循的是标准化工业房产开发模式。
平均每个小镇的开发费用都在60亿上下,居民设施,商业设施与公共设施,大体保证在1:1:1。
其中20亿是3000栋居民别墅与公寓楼及相关设施造价,20亿为商业铺面与经营场所造价,包含幼儿园与中小学校。20亿为公路,植物移栽,喷泉,图书馆,公园等涉及公共用地,绿化,电力系统,通讯基站,自来水等市政设施投入。
60亿在北上广深就是盖栋楼的事,但在荒郊野外,建个风景名镇的同时,还能挖个美丽的西湖出来。
巴士酒店整体开发的小镇,人造景色之瑰美,莫说城内商品楼,海景豪宅都比不上。
除了不敢与上海外滩那号摩天大楼扎堆,夜晚灯光一打,景色更绚丽的地界比,或是一推窗就能看见门楼的特殊地段比。
其余,大多商业地产开发项目,单论环境与配套设施一项,是绝对比不了巴士酒店整体开发的小镇的。
巴士酒店的小镇项目,类似鸟城早先地价便宜的时候,整体开发的香蜜湖,华侨城,环观澜高尔夫地产项目。
只不过随着地价狂飙,香蜜湖那号的地产项目就做不了了,成本高的会承受不了。
民宅类的整体开发,在一线繁华大都会内,已经做不了了,只能依托外部环境。
地铁线啊,超市啊,商场啊,学校啊,医院啊,依托的都是外部。
地产开发商顶多说自家盖的房地段牛逼,本身实际上就是个蹭饭的,改变不了环境,只有蹭环境的份,超市,学校,医院,地铁,跟谁都熟。
这就是地产界的混子。
地产界的大咖,就是万达,保利,万科那号,可以整体开发地块,整体开发CBD,可以改变环境的地产商。
那叫房地产界的大咖,其余包括在前门做地产项目的李嘉诚在内,在内地都算不上什么大咖,也是蹭环境的混子。
越是多重资源辐射的重叠区,地段就越好,地价就越贵,贵到民宅类的小区开发,根本谈不上创造环境的整体开发了,能依托环境就不错了。
大都会圈还可以做整体开发的项目,除了CBD那样的城市商业中心,就是政府主导的开发区了,港口同样是开发区的一种。
可是,大都会圈内地价贵了,没地了,圈外有啊。
可以在大都会之内整体开发CBD,在大都会外围整体开发个小镇,又有什么难的?
大都会内的房建市场实际已经饱和了,正如荣克想在鸟城拍个成块的工业用地,都找不到一样。
地价高低还在其次,那个是相对值,地产开发项目运作看的是杠杆,项目整体看的是周期投资收益比,与地价实际是无关的。
主要是已开发土地占比很大了,棚户区改造得有棚户区啊,腾笼换鸟市内得先有厂啊,能改造的能腾的都弄的差不多了,不少市政府都腾新区去了,其余的拆迁成本太大,还不如扩张城市,启动新区。
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